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汾阳新闻网 2020-01-02 450 10

三年百亿到千亿 中梁控股狂飙突进

   作为一家后起房企,从百亿到千亿销售额,需要多少时间?中梁控股(02772.HK)给出的答案是三年。

  2015年才仅有168亿元销售规模,三年内以火箭般的速度跳升,2018年一跃突破千亿规模达到1015亿元,中梁控股狂飙突进的速度令人惊叹。

  而根据中梁控股发布的2019年11月合约销售运营数据,2019年前11月,中梁实现销售金额约1305亿元,同比增长约47%;合约销售面积约1244.1万平方米,按年增长约42%。

  也意味着,中梁控股已提前并超额完成全年1300亿元的销售目标,成为2019年少数提前一个月完成全年目标的房企之一。

  巧合的是世茂前11月销售额同样增长了47%,世茂和中梁控股保持了Top20最快增速的同时,且均完成了全年目标。

  不过,在去年7月完成港股上市后,尽管净负债率大幅下滑,但中梁控股还面临着土储不足、融资成本较高、现金流吃紧等问题。

  土储弹药不足

  中梁不到2天半就拿下一幅土地,在地产融资寒冬中“疯狂扫货”。

  土地是房企的粮草库,土地储备不足,最终将导致企业后继乏力。

  而和众多头部房企重仓一线城市不同,中梁控股集中在二三四线城市。在公司财报中,中梁控股提到“本集团采用高周转的开发模式,以标准化的流程于二三四线城市开发房地产项目!

  截至去年上半年,公司土地储备约4200万平方米。但中梁控股的土地储备并不算充足,克而瑞数据显示,2019上半年中梁控股土储货值为3385.4亿元,排在35名,与其Top20的销售排名有不小的差距。其总货值相当于上半年销售额的5.32倍,考虑销售增长,只够满足未来两年左右的销售。而百强房企总土储平均去化周期为4.2年。

  目前,中梁控股的土地储备主要聚集在三四线城市,主要集中在长三角三四线、普通三四线。财报显示,截至去年上半年,公司二三四线城市土地占比分别为18.2%、64.1%、17.7%,三四线城市占比超过八成。

  为进一步补充土地弹药,中梁加速拿地步伐。数据显示,2019年前11月,中梁新增129块土地,投资总金额约为711亿元。中梁前11月拿地与销售比为54.5%,高于百强房企0.36的均值。

  由此计算,中梁不到2天半就拿下一幅土地,在地产融资寒冬中“疯狂扫货”,显示了中梁激进赶超的野心。

  与此同时,中梁还在优化土地布局结构,即加大重点二三线城市的拓展力度。据半年报数据显示,2019年上半年中梁新增土地中,二三线城市的比例已超过80%。

  不过加速拿地背后,土地成本也在增加,2019年上半年,中梁已收购土地的平均成本约为3934元/平方米。

  公告显示,公司毛利率由2018年上半年的27.3%下降至2019年上半年的24.5%,主要由于土地收购成本有所提升所致。

  信托依赖

  真正驱动黑马房企在过往三年狂飙的,却是非银金融。

  房地产行业中,从百亿到千亿仅用了三年时间的,只有两家企业,一家是融信,一家就是中梁。

  中梁创始人杨剑把高增长奇迹归结于:“高周转、抓住三四线棚改的历史机遇和独创的地产阿米巴模式!

  不过,真正驱动黑马房企在过往三年狂飙的,却是非银金融。其中,尤其以信托、私募债、供应链金融、ABS、资管计划等为甚。

  而中梁则是将信托等融资手段运用到“炉火纯青”的地步。根据资料梳理,与中梁合作的信托名单就包括:中信信托、安信信托、万向信托、爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构。

  过多依赖非银金融,导致中梁融资成本高企。中梁控股在2018年的融资成本为9.9%,远高于主流上市房企平均融资成本均线6.07%。

  2019年上半年,中梁控股的加权平均融资成本高达10%。而要知道,去年上半年,中梁的净利率仅为9.24%,核心净利率仅有6%。

  中梁在坚持高周转的同时,充分调动民间资本的积极性。据《第一财经》报道,上海忠信徐企业管理公司(下称“忠信资本”)这个隐蔽的资金运作平台与中梁有千丝万缕的联系。

  据悉,忠信资本创立于2015年,总部位于上海,是一家专业型资产管理公司。原创始人徐亮琼,是中梁控股执行董事兼高级副总裁。目前,忠信资本已成立9家专业资产管理公司,累计发行基金34支,投资项目137个,累计资产管理规模超300亿。

  实际上,在急速扩张这几年,忠信资本一直充当中梁的资本火药库。2019年5月16日,忠信资本基金经理王猛在“走进忠信,了解中梁,房地产投资形势交流会”上称,忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伙伴关系。此外,忠信资本官方列出的投资项目,均为中梁旗下,包括苏州独墅御湖、首府壹号院项目等楼盘。

  目前,中梁资产负债率高达95.25%,上市前净负债率突击改善有所下降。中梁控股的短期债务占比为50.23%,一年到期的债务占比相对较大,尽管账面资金足够覆盖短期债务,但近几年公司现金流状况堪忧。2019上半年,中梁控股经营性现金流为-97.61亿。

  中梁控股对信托融资的依赖,直接导致公司销售毛利率长期处于低位。2016~2018年,中梁控股毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%,在规模房企中远远低于逾30%的一般行业均值。

  居高不下的融资成本几乎吞噬了它的净利润。招股书显示,截至2018年底,中梁有109个信托或资管计划尚未偿还,总额达到约147亿元,占到借款总额的54.5%。

  公告显示,中梁控股2019年上半年融资成本为2.50亿元,较去年同期的1.43亿元,同比增加74.3%。中梁控股表示,成本上升是因为借款金额及利率上升导致,但部分被在建物业的资本化利息增加所抵销。

  2019年,公司金融负债利息开支总额为21.221亿元,同比增加61.0%。而该期间,中梁的核心利润才12.32亿元,也就是说,利息开支远大于所挣的钱。

  

(文章来源:英才)


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